דוחות שמאי הם כלי חיוני עבור יזמי נדל"ן. הם מספקים תמונה מדויקת של מצב הפרויקט, עוזרים לתכנן את התקציב, ומסייעים בקבלת החלטות פיננסיות חשובות. לצערי, נתקלתי במקרים רבים בהם האחריות על הכנת דוחות השמאי מוטלת על מהנדס החברה, ולא על רואה חשבון. מצב זה דומה בעיני לתת לאינסטלטור לפקח על עבודות החשמל בביצוע פרויקט בנייה! דוח השמאי הוא כלי בעל השפעה מכרעת על רווחיות החברה, תזרים המזומנים, היבטי המס והסיכונים שעומדים בפני היזם. לכן, חובה שרואה חשבון מנוסה הוא זה שינהל את התהליך וישגיח על כל הפרטים.

בכתבה זו נסקור את הנקודות החשובות ביותר בדוח השמאי, ואת השפעתן על הפרויקט:

1. תיאור הפרויקט והתחייבויות היזם: הדוח כולל הסבר מפורט לגבי הפרויקט והתחייבויות היזם כלפי הרוכשים והדיירים. סעיף זה מסייע למנהלי החברה לעקוב אחר התקדמות הביצוע בפרויקט, ולמנוע מצבים שעלולים להוסיף עלויות.

2. הכנסות מהצמדות למדד ותשלומים לקבלנים: הדוח מפרט את ההכנסות מהצמדות למדד ותשלומים נוספים לקבלנים עקב הצמדות למדדים. פירוט זה חשוב מאוד בכל פרויקט יזמי, במיוחד עם תיקון חוק המכר והגבלת ההצמדה על חלק ממחיר הדירה.

3. סעיף הבצ"מ: סעיף זה הוא אחד הסעיפים המעניינים ביותר בדוח השמאי, ויכול להשפיע לטובה על נושאים רבים שהיזם מתמודד איתם, כגון מיסוי, תזרים מזומנים ורווחיות. לכן, חשוב מאוד לתכנן את המהלכים הקשורים בסעיף זה בקפידה.

4. הערכת המס הצפוי: דוחות השמאי מהווים הערכה עדכנית למצב הפרויקט, וממנו נגזר סכום המס הצפוי לתשלום בסוף הפרויקט. סכום זה, המהווה 13% מהרווח המוצג בדוח אפס, הוא הערכה ראשונית בלבד, ומושפע ממספר גורמים שיתרחשו בהמשך הפרויקט.

5. הוצאות שאינן כלולות בדוח: דוחות השמאי אינם כוללים הוצאות מסוימות שהיזם צריך לשלם בפרויקט, כגון הוצאות מימון עבור משלים ההון , הוצאות עבור שנת הבדק והוצאות אחרות. חשוב לקחת בחשבון הוצאות אלו בתכנון הפיננסי של הפרויקט.

6. בחירת שמאי מקרקעין: חשוב לבחור שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה, בעל מוניטין טוב וניסיון בתחום הנדל"ן.

אנו ממליצים לכל היזמים לבדוק לעומק את נושא דוחות השמאי, ולתכנן בצורה מחושבת את כל הצעדים לאורך חיי הפרויקט. ניהול נכון של דוחות השמאי יאפשר לכם למקסם את התועלת של הפרויקט מכל הבחינות. לייעוץ ומידע נוסף, צרו קשר עם משרדנו עוד היום וקבלו ייעוץ מקצועי ומותאם אישית לצרכים שלכם.